| いくつかの土地活用方法 |
| マンションを建築 |
駐車場経営 |
土地を売却 |
アパート建築 |
○デベロッパーにまかせれば、専門知識が無くても収入が望める。
×初期投資が高い。家賃にも上限がある。
×空き室が出ないか心配。 |
○初期投資は安く抑えて、手早く収益が得られる。
×それほど多くの収入は見込めない。
×深夜のエンジン騒音などで近隣の迷惑になる。 |
○売ったお金を貯蓄・運用できる。
×大切な土地を手放すことになる。
×多額の譲渡所得税が発生する。 |
○初期投資は思ったよりも安く済む。
○安定した家賃収入でローンの返済は十分にまかなえる。
○定年退職後の収入源としても安心できる。 |
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お手持ちの土地を資産として維持し、そして高い収益を安定して上げることをお考えならアパート経営が最も有利といえます。
アパート経営は安定性・手軽さ、収益性、税金対策などからみて総合的にたいへん優れた土地活用です。 |
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●専門知識が無くても手軽に始められるアパート経営
初めてアパート経営をされる場合でも開業時専門家に任せ、入居者募集・管理方法などの路線を固めてもらえば、あとは家賃を受け取るだけといっていいぐらいの手軽さでアパート経営をすることができます。
実際、個人でアパート経営されている方の約8割がアパート経営とは別の本業（自営業・サラリーマン）を持ちながら経営されています。
●収益性が優れたアパート経営とは
アパート経営は地域のニーズに合った建物にすることで収支に見合う入居率や家賃収入が期待でき、また税制の優遇措置があることで投下資本（建築コスト）に対する収益性を高くすることができるのです。
●老後の年金代わりに、またご家族に対する保障に
アパート経営は景気の変動にあまり左右されないで安定した収入を得ることができます。とくに高齢化社会を迎え年金支給額の増加が難しい老後の、安定した収入源を確保する方法として適しています。
●遊休土地を有給土地へ
土地は活用してはじめてその価値が生まれます。活用しないで遊休地にしておくと高い固定資産税が課税され、しかも3年に1度評価額の見直しが行なわれて税額が高くなっていきます。土地は遊ばせておくと、コストだけがかかってしまいます。
土地は有効に活用し、そして収益を生む有給土地にすることが必要です。 |
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●固定資産税：土地の固定資産税は1/6に軽減
アパートを建てると土地の固定資産税は1/6に軽減されます。土地税制は土地の有効利用を促進するねらいがあり、土地を活用すれば収益をもたらしますが活用しないとますます税負担が重くなる傾向にあります。したがってアパートを建て土地を活用すれば、その土地の固定資産税は特例で大幅に軽減されるのです。
●所得税：計算上の赤字で所得税が軽減（還付）
アパート経営は当初4〜5年間、各種必要経費や減価償却費を計上することで実質上は黒字でも計算（名目）上は赤字になることがよくあります。この場合、不動産所得に対する所得税・住民税はかかりませんが例えばサラリーマンで給与所得があれば、赤字を差し引いて課税されますので、すでに源泉徴収された税金の一部が還付されます。
●所得税：アパート経営と特定事業用資産の買い替え特例
所有期間が10年を超える事業用資産（土地・建物等）を譲渡しアパート経営をする場合、譲渡所得税が軽減される特例があります。つまり、農地等の事業用資産を譲渡し、その資金でアパートを建築した時、例えば譲渡価額が建築費を下廻るケースでは譲渡価額から取得費等経費を差し引いた譲渡益の20％分だけが課税対象となります。
●相続税：アパート経営は相続税対策に有利です
アパートの建物の相続税評価は新築後3年以上経過した場合、固定資産税評価額に基づき評価されます。建築費の約50〜60％が固定資産評価額とした時、アパートの場合、借家権割合で、その評価額から30％（〜40％）がさらに減額され課税されます。 |
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| 借入をしてアパートを建築し、賃貸する方法の基本的仕組み、注意点、効果を説明します。 |
＜基本的仕組み＞
| 借入金1億円でアパートを建築 |
| ↓ |
| 借入金とアパートの評価額（約6,000万円）との差額が、評価減となる |
| ↓ |
| そのアパートの敷地も、貸家建付地の評価減が使える（約20％） |
| ↓ |
| 固定資産税も居住用土地となり、一戸あたり1/6（200m2まで）又は、
1/3（200m2超）となり相当な減額が見込める |
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＜注意点＞
| 1. |
採算、立地の検討、アパートの立地が悪い所だと、入居者もなく、借入金の返済もままならず、相続対策どころではなくなります。 |
| 2. |
資金計画、賃料相場、入居状況,、空室リスクを考慮した場合においても、借入返済可能か否かを十分に検討する必要があります。 |
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例
Aさんは、自宅とその他に更地（300坪）を持っています。その更地に借入をして2億円のアパートを建築した場合の節税効果を見てみましょう。
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・相続人…… |
子供二人
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| ・相続財産… |
自宅5,000万円
自宅の敷地1億円（150m2）
更地3億円 |
| ・前提条件… |
アパートの相続税評価額1億2千万円
借地権割合‥70%
借家権割合‥30% |
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（1）対策前
| 評価額 |
5,000万円（自宅）＋1億円（自宅の敷地）×（1-80%）（小規模宅地の減額）＋3億円（更地評価額）＝37,000万円 |
| 課税遺産総額 |
37,000万円−（5,000万円＋1,000万円×2）（基礎控除）＝30,000万円 |
| 相続税額 |
（30,000万円×1/2×40％−1,520万円）×2人＝8,960万円 |
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（2）対策後
| 評価額 |
5,000万円（自宅）＋1億円（自宅の敷地）×（1-80%）（小規模宅地の減額）＋3億円（更地評価額）×（1-70%×30%）＋1億2千万円（アパート）−2億円（借入金）＝22,700万円 |
| 課税遺産総額 |
22,700万円−（5,000万円＋1,000万円×2）（基礎控除）＝15,700万円 |
| 相続税額 |
（15,700万円×1/2×30％−520万円）×2人＝ 3,670万円 |
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| 節税効果 |
| （1）−（2）＝5,290万円（59％） |
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昔は、アパートを建てれば入居者が入る時代がありました。しかし、近年では低金利政策などで資産活用の手段としてアパート建築が主流になり注目されています。
今後は世の中の流れとして小子化問題など賃貸経営も「勝ち組」「負け組」がはっきりするのではないかと思います。
10年後を考え他社と差別化した「入居者が集まる賃貸住宅」を目指したアパート建築に取り組んでいく所存であります。
入居者が集まる賃貸住宅のポイント（例：2LDK）
※家賃設定（建築コスト、表面利回りに関係）
※間取り（LDKを広く14〜16帖、収納を多く）
※居住性（セキュリティ、その他）
クリエーティブホーム独自のシステムで安心の資産活用
●税理士による経営アドバイス
●入居者の募集は当社が責任をもって行います。
●苦情処理も心配ありません |
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